De dienstwoning: per se binnen het kader van een arbeidsovereenkomst?

Terug

Wanneer een werknemer in het kader van een arbeidsovereenkomst een dienstwoning betrekt, reikt de huurbescherming meestal minder ver dan bij particulieren.

Maar hoe zit het als een opdrachtgever een zzp'er inhuurt op basis van een overeenkomst van opdracht en die zzp'er een dienstwoning betrekt?

Is het bestaan van een arbeidsovereenkomst een noodzakelijke voorwaarde om een woning als dienstwoning te kwalificeren?

Met andere woorden: is het bestaan van een arbeidsovereenkomst een noodzakelijke voorwaarde om een woning als dienstwoning te kwalificeren, en – in het verlengde daarvan – de huurder minder huurbescherming te laten genieten?


Definitie (eigenlijke) dienstwoning
Een dienstwoning is een term die veel gebruikt wordt, maar waar niet altijd een ‘echte’ dienstwoning (in juridische zin) mee wordt bedoeld. Dienstwoningen worden onderscheiden in eigenlijke (echte) dienstwoningen en oneigenlijke dienstwoningen (ook wel personeelswoningen genoemd).

Kort gezegd is dit onderscheid van belang omdat alleen in geval van een eigenlijke dienstwoning de bewoner géén huurbescherming geniet. De Hoge Raad heeft in een aantal oude arresten namelijk geoordeeld dat er in geval van een eigenlijke dienstwoning geen sprake kan zijn van een huurovereenkomst, en daarmee is er dus ook geen huurbescherming. Dit in tegenstelling tot de oneigenlijke dienstwoning, waarbij er wél sprake is van een huurovereenkomst, en daarmee van huurbescherming.

Of van een eigenlijke dan wel oneigenlijke dienstwoning sprake is, dient te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of een bewoner de (dienst)woning, op grond van een overeenkomst (vaak is dit een arbeidsovereenkomst), moet bewonen in verband met de aard van de door hem te verrichten werkzaamheden. Indien dit niet het geval is, kan geen sprake zijn van een eigenlijke dienstwoning. De verplichting om in een bepaalde woning te ‘moeten’ wonen, gaat overigens niet zover dat pas van een eigenlijke dienstwoning gesproken kan worden indien het bewonen van de woning noodzakelijk is voor een goede vervulling van de werkzaamheden door de bewoner. Het wordt voldoende geacht als het bewonen van de woning een goede vervulling van de werkzaamheden bevordert. In dit verband komt ook betekenis toe aan objectieve factoren, zoals de aard en ligging van de woning ten opzichte van de plaats waar de werkzaamheden moeten worden verricht.

Tot slot is het van belang dat een woning pas als eigenlijke dienstwoning gekwalificeerd kan worden indien partijen ook de bedoeling hebben gehad de woning als zodanig te kwalificeren. Met andere woorden: als een woning op basis van objectieve factoren als eigenlijke dienstwoning gekwalificeerd zou kunnen worden, maar partijen hebben dit bij het aangaan van de overeenkomst niet bedoeld, kan géén sprake zijn van een eigenlijke dienstwoning. Van de andere kant geldt echter dat als partijen wél bedoeld hebben om een woning als eigenlijke dienstwoning te kwalificeren, terwijl er geen of onvoldoende verband bestaat tussen de te verrichten werkzaamheden, er onvoldoende grond is om te kunnen concluderen dat de ter beschikking gestelde woning als eigenlijke dienstwoning kan worden gekwalificeerd.

Publicatiedatum 22/02/2016

Volg ons op social media